DERECHO DE PROPIEDAD EN EDIFICIOS
Este principio asegura que los derechos individuales no se desliguen de la naturaleza colectiva del inmueble.
USO DEL INMUEBLE SEGÚN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El uso de cada piso o compartimiento debe ajustarse al destino previsto en el reglamento de copropiedad. Esto implica que no es posible utilizar una unidad para fines distintos de los estipulados.
Ejemplo práctico: un departamento destinado a vivienda no puede convertirse en un bar o discoteca sin autorización expresa de los copropietarios, pues ello podría alterar la tranquilidad y seguridad del edificio.
Este límite busca proteger la convivencia y evitar que el uso de una unidad perjudique a la comunidad.
PARTES COMUNES EN PROPIEDAD HORIZONTAL
El régimen de propiedad horizontal establece que ciertos elementos no pertenecen a un propietario en particular, sino a todos en conjunto. Entre ellos se encuentran:
- El suelo, cimientos, muros exteriores y techos.
- Escaleras, pasillos, puertas de entrada y vestíbulos.
- Ascensores, sistemas de agua, electricidad y gas.
- Patios, áreas de lavandería, calefacción central u otros servicios similares.
Estas áreas no son objeto de propiedad exclusiva porque resultan esenciales para el uso y disfrute de todas las unidades.
DERECHOS PROPORCIONALES SOBRE LAS ÁREAS COMUNES
El derecho de cada copropietario sobre las áreas comunes se calcula en función al valor de su piso o compartimiento. Esto significa que la participación no es igual para todos, sino proporcional.
Asimismo, cada propietario puede hacer uso de las partes comunes siempre que respete su finalidad y no afecte los derechos de los demás.
Ejemplo práctico: un copropietario con un departamento más grande tendrá mayor participación en las decisiones sobre áreas comunes, pero no podrá restringir el acceso de otros al uso de pasillos o ascensores.
MEJORAS EN EDIFICIOS SEGÚN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Los copropietarios pueden decidir mejoras para el edificio, como la instalación de un sistema de cámaras de seguridad o la remodelación del ingreso principal. Estas decisiones deben adoptarse por mayoría, salvo que la innovación implique gastos excesivos o sea de carácter voluntario, en cuyo caso se requiere unanimidad.
Además, ningún propietario puede realizar cambios en su unidad que comprometan la seguridad del edificio o alteren servicios comunes.
Ejemplo práctico: abrir una ventana hacia el pasillo o modificar columnas estructurales sin autorización está prohibido, porque puede poner en riesgo la estabilidad del edificio.
REGLAS DE INDIVISIBILIDAD EN PROPIEDAD HORIZONTAL
Las áreas comunes son indivisibles, lo que significa que no pueden separarse ni dividirse para beneficio de un solo copropietario. Asimismo, los derechos sobre ellas son inseparables del dominio de la unidad privada.
Ejemplo práctico: un propietario no puede vender su departamento y pretender conservar el derecho de uso exclusivo sobre un área común como el patio o el vestíbulo.
Este principio garantiza la integridad del régimen de copropiedad.
DISTRIBUCIÓN DE GASTOS Y CARGAS COMUNES
El mantenimiento de áreas comunes y los servicios colectivos genera gastos que deben ser cubiertos por todos los copropietarios. La regla general es que la distribución se realice proporcionalmente al valor de cada propiedad. Sin embargo, cuando se trata de bienes destinados a un uso diferenciado, los gastos se reparten según el grado de aprovechamiento.
Ejemplo práctico: los gastos de un ascensor se distribuyen entre todos los copropietarios, pero si el edificio cuenta con un área común utilizada solo por los locales comerciales, el costo de su mantenimiento recae principalmente en ellos.
Es importante resaltar que ningún propietario puede eximirse de estas cargas, incluso renunciando al uso de las áreas comunes.
PÉRDIDA TOTAL O PARCIAL DEL EDIFICIO EN COPROPIEDAD
En caso de que el edificio se destruya por completo, o en una proporción significativa, los copropietarios pueden solicitar la venta del terreno y materiales mediante subasta pública, salvo que exista un acuerdo distinto.
Si la destrucción es menor, los propietarios deben contribuir a la reconstrucción proporcionalmente a su participación. Asimismo, las indemnizaciones de seguros deben aplicarse exclusivamente a la reconstrucción de las áreas comunes.
Ejemplo práctico: si un incendio destruye el 80% de un edificio, los copropietarios pueden decidir vender el terreno. En cambio, si el daño afecta solo el 20%, estarán obligados a reconstruir las partes dañadas.
En conclusión, la propiedad horizontal busca equilibrar la autonomía de cada propietario con la responsabilidad colectiva que implica vivir en comunidad. Los derechos individuales están estrechamente vinculados a las obligaciones comunes, lo que garantiza la seguridad, el uso adecuado de los espacios y la sostenibilidad del inmueble.
Nuestro estudio jurídico cuenta con amplia experiencia en el régimen de propiedad horizontal y puede ofrecer asesoría especializada en conflictos entre copropietarios, distribución de gastos, innovaciones y aplicación del reglamento. Si enfrenta una situación similar, no dude en contactarnos para recibir orientación profesional.
PREGUNTAS FRECUENTES (FAQS)
¿Qué significa régimen de propiedad horizontal?
Es un sistema legal que permite la propiedad individual sobre pisos o compartimientos de un edificio, coexistiendo con derechos colectivos sobre áreas comunes.
¿Se puede renunciar al uso de las áreas comunes para no pagar gastos?
No. Todos los copropietarios deben contribuir a los gastos de conservación y mantenimiento, incluso si no hacen uso directo de ellas.
¿Qué sucede si un copropietario hace modificaciones que afectan la estructura del edificio?
Estas modificaciones están prohibidas y los demás copropietarios pueden exigir su restitución o accionar legalmente.
¿Qué ocurre cuando el edificio sufre daños graves?
Si el daño es mayoritario, puede optarse por la venta en subasta pública. Si es parcial, los copropietarios deben reconstruir las áreas afectadas.
¿Los derechos sobre las áreas comunes pueden venderse por separado?
No, ya que son inseparables del dominio del departamento o unidad privada.
- Constitución Política del Estado.
- Código Civil Boliviano.
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