Es importante mencionar que a raíz de la declaración de cuarentena, por el nuevo brote de Covid-19, existió una afectación económica tanto a nivel nacional como mundial. Por lo que Bolivia, dentro de las políticas económicas que estableció para reducir el daño económico generado, estableció a través de la Ley N° 1342 una condonación de alquileres, misma que fue promulgada en fecha 27 de agosto de 2020. Esta Ley que recientemente fue publicada en la Gaceta Oficial, señalaría la condonación del canon mensual de alquileres en un 50%, cuando las partes (arrendador y arrendatario) no hayan establecido de manera voluntaria y previa a dicha promulgación una reducción o diferimiento diferente al establecido por la Ley.
¿Se necesitaría algún requisito para poder acceder a esta condonación?
- La existencia previa de un canon pactado y/o calculado de forma mensual que no exceda a un máximo de Bs.- 5.000 en bienes inmuebles destinados a vivienda, Bs.- 7.000 en bienes inmuebles destinados a tiendas o espacios comerciales y Bs.- 15.000 en bienes inmuebles destinados a la actividad industrial.
- Que al momento de la promulgación de dicha Ley, las partes no hayan suscrito de manera voluntaria y previa, otra medida, como ser una reducción, condonación o diferimiento en cuanto al pago del canon de arrendamiento.
- Como último punto, los arrendatarios no deberán percibir una remuneración mensual fija del sector público.
¿Qué pasará con los nuevos alquileres suscritos durante la cuarentena?
Se entiende que los alquileres suscritos durante la cuarentena en sus diversas modalidades, también podrán gozar de este beneficio de condonación de alquileres. Ya que la Ley señalaría de manera explícita a todos aquellos contratos de arrendamiento que deban pagar un canon de alquiler durante esta etapa. En este sentido no se establecería alguna limitación o excepción para los recientes contratos de alquiler. Siendo así los únicos requisitos exigidos, los nombrados previamente en este artículo.
¿Esta condonación de alquileres tiene algún efecto retroactivo?
No, la Ley promulgada en fecha 27 de agosto de 2020 no pretende un efecto retroactivo. De esta manera, se tendría que llegar a aplicar la condonación de los cánones de arrendamiento a partir de la declaración de emergencia sanitaria (17 de marzo de 2020), hasta 3 meses después de terminada la cuarentena en sus diversas modalidades. Está Ley entró en vigencia el 27 de agosto de 2020 y la misma no señalaría de manera explícita la obligación de aplicar dicha condonación de alquileres de manera retroactiva.
Una de las razones por las que no podría llegar a aplicarse leyes de manera retroactiva, se debe a que nuestra legislación, señalaría en el Artículo 63 de la Constitución Política del Estado, que las leyes solamente podrán tener un efecto retroactivo, cuando en materia penal se beneficie al imputado, en materia laboral cuando se llegue a beneficiar al trabajador y se señale este efecto retroactivo y en materia de corrupción para investigar, procesar y sancionar delitos cometidos por funcionarios públicos.
La condonación en el canon de arrendamiento ¿Tendrá un tiempo de vigencia y/o duración?
Si, es importante mencionar que la Ley N° 597 señalaría como tiempo máximo de vigencia de dicha condonación, hasta 3 meses después del levantamiento de la declaración de cuarentena en sus diversas modalidades.
En relación a este aspecto, es muy importante enfatizar que el Decreto Supremo N° 4314 establecería una fase de post confinamiento a partir del 1 de septiembre, por lo que se llegaría a generar una transición de la cuarentena rígida y dinámica, anteriormente establecidas. De esta manera, a través de una interpretación análogica y por un criterio sistemático del sistema normativo, se podría llegar a entender que dejaríamos de encontrarnos dentro de alguna de estas etapas de cuarentena y a partir del 1 de septiembre correrían los últimos 3 meses de condonación, debiendo terminar la condonación en diciembre del presente año.
¿Existe alguna medida establecida en cuanto a desalojos?
Si, la Ley N° 597 señalaría en su Artículo 5 la prohibición de desalojos por parte de los arrendadores en caso de existir un incumplimiento a la obligación de pago del canon de alquiler, hasta 3 meses después del levantamiento de la cuarentena en sus distintas modalidades. Es así, que en caso de ya no encontrarnos en una etapa de las diversas modalidades de cuarentena, se entiende que a partir del 1 de septiembre, podrían llegar a computarse los 3 meses, siendo posibles los desalojos a partir del 1 de diciembre de 2020.
Una vez finalizado el tiempo de duración de esta condonación ¿Podrían las partes contratantes establecer un diferimiento o condonación ulterior?
Es importante mencionar y aclarar, que en caso de que la duración de la condonación haya terminado por el hecho de que a través del Decreto Supremo N° 4314 nos encontremos a partir del 1 de septiembre en una nueva fase de post confinamiento. Las partes podrían de acuerdo a un principio de autonomía de voluntad, establecido en el Código Civil, realizar de manera voluntaria un acuerdo de condonación, reducción e incluso diferimiento en el pago del canon de arrendamiento. Cabe resaltar que por principio de autonomía de voluntad, entendemos a la posibilidad de que las partes puedan de acuerdo a sus intereses en particular acordar contratos que satisfagan sus necesidades, siempre y cuando estos a acuerdos no vayan en contra de la normativa vigente, moral y buenas costumbres.
¿Existe algún beneficio a favor del propietario que realice dicha condonación?
Si, en caso de que las partes hubiesen llegado a acordar una condonación, la Ley N° 597 llegaría a establecer una condonación del pago del impuesto mensual RC-IVA, desde la vigencia de la Ley hasta 4 meses después del levantamiento de la declaración de cuarentena. Asimismo, los Gobiernos Autónomos Municipales en el marco de sus competencias podrán reducir el pago del impuesto anual a la propiedad privada.