¿QUÉ ES EL DERECHO DE SUPERFICIE?
El propietario de un terreno puede constituir un derecho de superficie a favor de otra persona, otorgándole la facultad de edificar sobre él. Este derecho debe realizarse por escrito, ya sea mediante contrato oneroso, gratuito o incluso a través de un testamento. El resultado es que la construcción se convierte en propiedad del superficiario, mientras que el terreno permanece bajo dominio del dueño original.
Además, al tratarse de un derecho real inmobiliario, el derecho de superficie debe inscribirse en los registros públicos de Derechos Reales para que produzca efectos frente a terceros.
Por ejemplo, si una familia en Cochabamba constituye un derecho de superficie a favor de un empresario para edificar un edificio de departamentos en su lote, dicho empresario será el propietario del inmueble construido, aunque no del terreno.
DURACIÓN LEGAL DEL DERECHO DE SUPERFICIE
El derecho de superficie es necesariamente temporal. Su duración no puede superar los treinta años, salvo que se renueve mediante un nuevo acuerdo. Si es accesorio a un contrato de arrendamiento, tendrá la misma duración que dicho contrato.
Cuando el contrato no establece un plazo para iniciar la construcción, la ley otorga al superficiario un máximo de cinco años desde la firma del acuerdo. Si en ese lapso no se edifica ni se concluye la obra, el derecho se extingue y el propietario recupera el dominio pleno de su terreno.
ALCANCE DEL DERECHO DE SUPERFICIE
Este derecho recae sobre construcciones completas que constituyan un todo independiente. No se aplica a edificaciones parciales o fraccionadas. Además, se extiende al subsuelo que sirve de apoyo a la construcción y, salvo pacto en contrario, también a las áreas del terreno que representen una ventaja para el uso de la edificación.
Un aspecto importante es el derecho de preferencia: si el propietario del terreno o el superficiario deciden vender, la otra parte tiene prioridad frente a terceros, siempre que se igualen las condiciones de la oferta.
FACULTADES DEL SUPERFICIARIO SEGÚN LA LEY
El contenido del derecho puede ampliarse o reducirse mediante contrato especial. Si se trata de reducirlo, es necesario contar con el consentimiento de todas las personas que tengan derechos sobre el mismo.
En caso de demolición o ruina de la construcción, el superficiario mantiene la facultad de reconstruir, asegurando así la continuidad de su derecho.
CAUSAS DE EXTINCIÓN DEL DERECHO DE SUPERFICIE
El derecho se extingue por las causas generales de extinción de la propiedad y, en particular:
- Por vencimiento del plazo.
- Porque el superficiario no cumple con el inicio o conclusión de la construcción en los plazos establecidos.
Cuando el derecho se extingue por vencimiento, la construcción pasa al propietario del suelo, quien debe pagar el valor de lo edificado, salvo que exista pacto distinto. Si la construcción estaba gravada (hipotecas, anticresis), estos derechos se trasladan al monto de la indemnización.
CÓMO FUNCIONA LA PROPIEDAD DEL SUBSUELO
La normativa también permite que el propietario de un terreno ceda a otra persona la propiedad del subsuelo para construir. En este caso, se aplican las reglas del derecho de superficie en todo lo que no contradiga la naturaleza de esta cesión.
NATURALEZA JURÍDICA Y RÉGIMEN APLICABLE
El derecho de superficie es un derecho real inmobiliario con efectos frente a terceros. Se diferencia del arrendamiento porque no solo concede el uso del terreno, sino la propiedad de lo edificado. Además, se rige por las normas de la propiedad inmobiliaria en todo lo que sea compatible con su naturaleza.
En síntesis, este mecanismo promueve el desarrollo inmobiliario sin que el superficiario deba adquirir el terreno, equilibrando los intereses del propietario del suelo y del constructor.
Nuestro estudio jurídico brinda servicios especializados en derechos de superficie y en contratos relacionados con la propiedad inmobiliaria. Si enfrenta una situación similar, no dude en contactarnos para recibir asesoría profesional.
PREGUNTAS FRECUENTES (FAQS)
¿Qué es el derecho de superficie?
Es la facultad otorgada a un tercero para construir en un terreno ajeno, adquiriendo la propiedad de lo edificado pero no del suelo.
¿Qué sucede si no construyo dentro de cinco años?
Si no existe un plazo expreso en el contrato, el derecho se extingue y el propietario recupera el terreno.
¿El derecho de superficie es lo mismo que alquilar un terreno?
No. El arrendamiento concede uso temporal, mientras que el derecho de superficie transfiere la propiedad de lo construido.
¿Puedo heredar una construcción hecha bajo este derecho?
Sí, la construcción forma parte del patrimonio del superficiario y puede transmitirse por herencia.
¿Qué pasa al terminar el plazo del derecho?
El propietario del terreno se convierte en dueño de la construcción, debiendo pagar el valor de esta, salvo que las partes hubieran pactado otra cosa.
- Constitución Política del Estado.
- Código Civil Boliviano.
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