CLÁUSULAS CONTRACTUALES ABUSIVAS EN PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN

Para iniciar este tópico, es importante establecer que conforme el numeral 2 del Artículo 75 de la Constitución Política del Estado, se determina que los usuarios y los consumidores gozan del derecho a la información fidedigna sobre las características y contenidos de los productos que consumen y los servicios que utilicen. Esta norma constitucional se encuentra en perfecta consonancia con el Artículo 13 de la Ley N.º 453, que de igual manera protege el derecho a la información fidedigna, veraz, completa, adecuada y oportuna de los usuarios y consumidores.

Ahora bien, el Decreto Supremo N.º 4732 deja establecido que tiene por objeto regular y prevenir cláusulas abusivas y prácticas comerciales abusivas en contratos relacionados con la venta futura, venta con reserva de propiedad u otras modalidades de bienes inmuebles. En ese entendido, este Decreto Supremo N° 4732 aplica a todo contrato emergente de una relación jurídica cuyo objeto esté relacionado con la venta de inmuebles en cualquiera de sus modalidades. Por ejemplo, la preventa de terrenos, casas, apartamentos, lotes de inhumación, parqueos, depósitos, tiendas y otros.

Existen más afectaciones al elemento contractual forma o formalidad, pues el Decreto Supremo 4732 impone obligaciones puntuales de contenido en el contrato. Así pues, para contar con la certificación de no contener cláusulas abusivas, los contratos van a ser analizados bajo parámetros interesantes en su aplicación. Por ejemplo, los emprendedores de proyectos inmobiliarios en el contrato deberán prever, entre otras, las siguientes cláusulas:

1. Cláusula de transferencia para el comprador, por medio de esta cláusula el comprador debe encontrarse facultado para transferir el inmueble o realizar cualquier tipo de cesión de derechos o accesorios.
2. Cláusula de obligación de entrega inmediata del título de propiedad al comprador, una vez pagado el precio de venta acordado, el comprador tiene derecho a la entrega inmediata del título de propiedad. Esta obligación debe establecerse de forma expresa, así como las sanciones por su incumplimiento.
3. Cláusula de no modificación unilateral del precio de venta acordado entre partes, esto significa que por más de que hayan variaciones que incrementen la medida de un inmueble vendido a futuro, el precio no puede incrementarse en perjuicio del comprador, aspecto que viene a ser reforzado por el principio de favorabilidad que rige en materia de derechos de usuario y consumidor.
4. Cláusula de inicio y entrega de la obra, según corresponda los emprendedores inmobiliarios tendrán la obligación de especificar dentro del contrato las fechas concretas de inicio y entrega según corresponda.
5. Cláusula de especificación del cumplimiento de las obligaciones vigentes sobre el bien inmueble, en esta cláusula se deberá realizar un checklist de todas y cada una de las obligaciones vigentes cumplidas, incluyendo las impositivas. Esta cláusula exterioriza la necesidad de garantizar la transferencia de un proyecto sano por medio de una declaración contractual de la persona jurídica o natural que comercializa.
6. Cláusula de planos, por la cual se especificará, en muchos casos como parte indivisible del contrato, los planos autorizados permisos de construcción otorgados por el gobierno autónomo municipal para proyectos inmobiliarios
7. Cláusula de características técnicas del bien inmueble, misma que consiste en la especificación de los aspectos técnicos que se están ofertando para obtener el consentimiento del comprador y que esté adquiera el futuro inmueble
8. Cláusula que establezca el porcentaje de áreas comunes, por medio de esta cláusula se deberá puntualizar los porcentajes ocupacionales de áreas comunes más que todo en los proyectos de condominios o edificios.